Os condomínios podem cobrar taxa condominial maior para a cobertura?

O número de pessoas adquirindo coberturas em condomínios cresceu muito nos últimos anos, e além de pagar impostos mais altos, quem adquire esse tipo de imóvel  se vê, em alguns casos, diante de uma política de condomínio um tanto quanto questionável: paga uma taxa condominial maior para a cobertura.

Antes de entrarmos no mérito do que parece certo ou errado, vamos esclarecer sobre aspectos jurídicos: o que são essas taxas de condomínio e para que elas servem.

Mas afinal, o que é taxa condominial? 

Taxa condominial consiste em uma obrigação dos condôminos para concorrerem com as despesas. Juridicamente falando, essa taxa é classificada como uma obrigação Propter Rem, que significa “por causa da coisa”. Resumindo, trata-se de uma obrigação que você tem diante de algo que você possui. No caso do condomínio, a obrigação de arcar com as suas despesas.

As taxas de condomínio são: A Taxa ordinária, a Taxa extra e o Fundo de Reserva

Taxa Ordinária: também apelidada de “taxa do condomínio”, basicamente é a taxa que arca com as necessidades essenciais do condomínio, para mantê-lo funcionando. As despesas cobertas por esta taxa são, por exemplo:  o pagamento de funcionários, de luz, água, energia, esgoto, limpeza, seguros, administradora, serviços de contabilidade e de outros fornecedores,  isenção de síndico, manutenção de equipamentos, dentre outros que são de uso comunitário e comum.

Taxa de fundo de reserva: cobrada para compor uma poupança a ser utilizada em momentos de emergência.

Taxa Extraordinária: É a taxa que é cobrada com a finalidade de melhorar e preservar o patrimônio. Como o próprio nome já diz, trata-se uma taxa não correspondente às necessidades essenciais atendidas  pela taxa ordinária, e serve para custear despesas que não são corriqueiras, como reforma, modernização de equipamentos (de segurança, lazer, instalações internas etc).

É muito comum os condôminos chamarem de taxa extra aquelas que acontecem por eventualidade, por exemplo: o gasto com água aumentou subitamente e não há recursos para pagar a conta, e o Fundo de Reserva não cobre. Neste caso, o “extra” tem significado de “complementar”, sendo uma taxa ordinária complementar.

De acordo com a Lei de Condomínios (4.591, de 16/12/64), em seu Capítulo III – Das Despesas do Condomínio:

Art. 12 Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

        § 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.”

A forma de cálculo básica a seguir para definir o valor das taxas (ordinária e extra) é rateando pela fração da unidade, que por sua vez está declarada na Convenção Condominial. Porém, se a Convenção estabelecer, explicitamente, outra forma de cálculo, vale o que está na Convenção.

No entanto, novas interpretações tem considerado a importância de ressaltar que a taxa condominal (ordinária)  refere-se a serviços e despesas de uso comum do condomínio, ou seja, que são utilizados de forma igualitária entre todos os moradores, independente da área do imóvel que cada um possui. Deste ponto de vista,  cobrar um valor maior devido à fração da unidade (apartamento)  soa injusto, já que todos farão uso dos mesmos serviços (interfone, limpeza, lazer, segurança etc) de forma igual.

Mas as despesas de uma cobertura não são maiores para o condomínio?

A reclamação de muitos condôminos em relação às coberturas incide sobre despesas que são acarretadas por elas em particular, por exemplo: maior consumo de água devido suas áreas livres com jardim.  A solução é cobrar uma taxa um pouco maior quando os moradores consomem mais água que os demais.

Antes, os condomínios podiam fazer essa cobrança de taxa mais alta para moradores de coberturas, mas em 2013, ao julgar o recurso especial (1.104.352-MG (2008/0256572-9), aberto por um morador de cobertura de Minas Gerais, em 2003, o STJ decidiu por não considerar o rateio da taxa de condomínio pela fração ideal. Talvez a Convenção fosse explicita para outro tipo de fórmula de cálculo para a taxa ordinária.

Em relação a esse caso, o condomínio teve de devolver o valor adicional da taxa padrão desde 2004 até a data do veredito, e passou a cobrar uma taxa de 20% a mais no valor da água. Mas a mudança na forma de cobrar só aconteceu devido à demanda judicial, contestando a cobrança por fração. Ou seja, a Justiça age quando é provocada. Ademais, nem todos os casos são iguais.

    636 replies to "Os condomínios podem cobrar taxa condominial maior para a cobertura?"