Inadimplência é um dos mais graves problemas enfrentados pelo síndico à frente do condomínio, e esse cenário tem se tornado mais comum com a crise brasileira. O grande problema é que quando os moradores deixam de pagar as taxas, o fluxo de caixa do condomínio fica comprometido e vários problemas surgem a partir disso.
Você, na posição de síndico, deve se perguntar: O que devo fazer? Como reduzir a inadimplência do condomínio? Como cobrar os inadimplentes? Quando cobrar os inadimplentes?
Estas são questões que nossos clientes levantam com frequência, e provavelmente devem tirar algumas noites do seu sono. Temos notícia de alguns síndicos que tomam medidas um tanto quanto inusitadas: eles divulgam lista dos inadimplentes; negativam no SPC; cortam água, gás e luz; proíbem a entrada em áreas de lazer e áreas comunitárias, etc. Algumas dessas medidas, a depender do estado brasileiro, são possíveis de ser tomadas, porém são judicialmente proibidas em outros.
As Leis Estaduais Nº 13.160/08 (São Paulo) e 5.373/09 (Rio de Janeiro) permitem o procedimento de protesto do boleto de taxas condominiais não pagas, em cartório. Para que isso seja legal é necessário aprovação da medida em assembleia. Já nos demais estados brasileiros, cabe a ação judicial prevista no Código de Processo Civil. Há que se ter cuidado no protesto, pois o condômino inadimplente pode entrar com ação alegando danos morais contra o condomínio, chegando a atingir quase 10x o valor cobrado como indenização. Para evitar esse tipo de situação, o síndico deve contar com ajuda profissional de advogado ou administradora de condomínio para tomar medidas legais de cobrança.
Ao cobrar o inadimplente, cobre o proprietário, pois é ele o responsável pelo pagamento das taxas condominiais (inquilino não é condômino). Faça de forma institucionalizada. Ainda que não exista a obrigação legal de cobrar amigavelmente, comece a cobrança de forma administrativa (aviso de atraso, posteriormente com mais duas cartas, sendo uma de cobrança e a segunda uma notificação extrajudicial). É preferível que o síndico não faça cobranças pessoalmente. Essa tarefa pode ser estressante e resultar num saldo negativo para todos os lados. O melhor a fazer é contar com ajuda profissional para seguir com as decisões tomadas em assembleia. Jamais abra concessões com isenção de juros e multa, sem aprovação da assembleia. Quando for levantar essas questões com os condôminos, não exponha o devedor, apenas coloque em pauta quais as melhores medidas.
Ainda que a unidade seja devedora (o débito é da unidade), não deixe de remeter os boletos atuais, pois o devedor pode fazer o pagamento do vencimento atual e não fazer a quitação das anteriores. Tenha em mente que é dever do condômino pagar as taxas condominiais, porém é um direito ser devedor – como pena, tem multa e juros por atraso.
Conforme entendimentos do poder Judiciário, veja algumas medidas que o síndico pode e não pode tomar para evitar processos por danos morais:
O que você NÃO pode fazer:
O que você PODE fazer:
Gostou desse artigo? deixe seu comentário.
Até a próxima!