Veja como proceder dentro da lei

Inadimplência é um dos mais graves problemas enfrentados pelo síndico à frente do condomínio, e esse cenário tem se tornado mais comum com a crise brasileira. O grande problema é que quando os moradores deixam de pagar as taxas, o fluxo de caixa do condomínio fica comprometido e vários problemas surgem a partir disso.

Você, na posição de síndico, deve se perguntar: O que devo fazer? Como reduzir a inadimplência do condomínio? Como cobrar os inadimplentes? Quando cobrar os inadimplentes?

Estas são questões que nossos clientes levantam com frequência, e provavelmente devem tirar algumas noites do seu sono. Temos notícia de alguns síndicos que tomam medidas um tanto quanto inusitadas: eles divulgam lista dos inadimplentes;  negativam no SPC; cortam água, gás e luz; proíbem a entrada em áreas de lazer e áreas comunitárias, etc. Algumas dessas medidas, a depender do estado brasileiro, são possíveis de ser tomadas,  porém são judicialmente proibidas em outros.

As Leis Estaduais Nº 13.160/08 (São Paulo) e 5.373/09 (Rio de Janeiro)  permitem o procedimento de protesto do boleto de taxas condominiais não pagas, em cartório. Para que isso seja legal é necessário aprovação da medida em  assembleia. Já nos demais estados brasileiros, cabe a ação judicial prevista no Código de Processo Civil. Há que se ter cuidado no protesto, pois o condômino inadimplente pode entrar com ação alegando danos morais contra o condomínio, chegando a atingir quase 10x o valor cobrado como indenização. Para evitar esse tipo de situação, o síndico deve contar com ajuda profissional de advogado ou administradora de condomínio para tomar medidas legais de cobrança.

Ao cobrar o inadimplente, cobre o proprietário, pois é ele o responsável pelo pagamento das taxas condominiais (inquilino não é condômino). Faça de forma institucionalizada. Ainda que não exista a obrigação legal de cobrar amigavelmente, comece a cobrança de forma administrativa (aviso de atraso, posteriormente com mais duas cartas, sendo uma de cobrança e a segunda uma notificação extrajudicial). É preferível que o síndico não faça cobranças pessoalmente. Essa tarefa pode ser estressante e resultar num saldo negativo para todos os lados. O melhor a fazer é contar com ajuda profissional para seguir com as decisões tomadas em assembleia. Jamais abra concessões com isenção de juros e multa, sem aprovação da assembleia. Quando for levantar essas questões com os condôminos, não exponha o devedor, apenas coloque em pauta quais as melhores medidas.

Ainda que a unidade seja devedora (o débito é da unidade), não deixe de remeter os boletos atuais, pois o devedor pode fazer o pagamento do vencimento atual e não fazer a quitação das anteriores. Tenha em mente que  é dever do condômino pagar as taxas condominiais, porém é um direito ser devedor – como pena,  tem multa e juros por atraso.

Conforme entendimentos do poder Judiciário, veja algumas medidas que o síndico pode e não pode tomar para evitar processos por danos morais:

O que você NÃO pode fazer:

1. Não é permitido efetuar o corte de água, pois este é um bem essencial à vida, além de ser uma atividade exclusiva das concessionárias;

• Mesmo que individualizado, não é permitido efetuar o corte de gás, pois isto é atribuição da empresa fornecedora, além do acesso ao equipamento ser  exclusivo dela por se tratar de área de risco;

• Não é permitido divulgar a lista de inadimplentes ou de adimplentes nos elevadores ou nas áreas comuns;

• Não é permitido restringir o acesso do condômino ou seus dependentes às áreas comuns, tais como: piscinas, playground, brinquedoteca, sala de cinema, quadra poliesportiva ou de esporte, saunas e outros de uso coletivo. No entanto, se houver permissão explicíta na Convenção ou Regimento Interno para este tipo de punição, o acesso pode ser restringido.

• Não é permitido protestar boleto de taxas condominiais em cartório ou qualquer outro órgão de proteção ao crédito, a não ser nos estados brasileiros  que possuam legislação específica permitindo o protesto, nos termos da lei.

• Não permita que funcionários do condomínio tenham conhecimento dos inadimplentes, pois isso pode gerar motivo de falatório desnecessário, e

• Não é permitido qualquer tipo de constrangimento ao condômino devedor.

O que você PODE fazer:

1. Promover cobrança extrajudicial, emitir aviso de débito em atraso, carta de cobrança e notificação;

• É permitida a restrição ao uso de áreas comuns do tipo Salão de festas exclusivas, com aprovação em assembleia, ou regulado no Regimento Interno e/ou Convenção;

• É permitida a restrição ao uso de internet coletiva, porém de ponto e uso exclusivo;

• É permitida a restrição ao uso de áreas comuns do tipo “paper use” com cobrança na taxa de condomínio, com aprovação da assembleia, ou explicitamente estipulado no Regimento Interno, e/ou Convenção;

• Promover cobrança judicial, até que o condômino pague, ou em caso contrário, até a penhora do imóvel.

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Até a próxima!